Silvia Chimello

A Câmara Municipal de Mogi das Cruzes aprovou, durante a sessão desta terça-feira (27), o projeto de lei do Executivo que amplia as exigências do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) para novos empreendimentos imobiliários e estabelece regras para as contrapartidas urbanísticas no município.

A proposta altera os critérios para determinar quais construções e atividades deverão passar pela avaliação, define parâmetros para as obrigações dos empreendedores e reforça a análise dos impactos sobre a mobilidade urbana e a infraestrutura. O texto também cria uma modalidade simplificada do estudo para casos em que os efeitos estejam concentrados principalmente no trânsito e prevê a dispensa automática do EIV para empreendimentos públicos.

O projeto está estruturado em três eixos principais: regulamentação das contrapartidas urbanísticas, com vinculação dos recursos aos fundos municipais de Desenvolvimento Urbano Sustentável e de Mobilidade Urbana; revisão das regras de dispensa e criação de uma modalidade simplificada do estudo; e alteração dos parâmetros que determinam a obrigatoriedade do EIV, incorporando funções hoje associadas à análise dos Polos Geradores de Tráfego (PGT).

A proposta estabelece que a contrapartida urbanística consiste em uma obrigação de fazer ou de dar, conforme as exigências técnicas identificadas no estudo. O valor de referência terá como piso 2% do valor do empreendimento, sem previsão de um teto máximo.

Uma das principais mudanças é a ampliação do número de empreendimentos que poderão ser obrigados a apresentar o Estudo de Impacto de Vizinhança para obter a aprovação municipal.

O projeto mantém as categorias já sujeitas à exigência, mas altera os limites utilizados para definir quando a avaliação será necessária.

No caso dos condomínios residenciais, por exemplo, o limite previsto na legislação atual, de 300 unidades habitacionais, será reduzido para 200. Com isso, empreendimentos menores também poderão ser submetidos à análise.

Para o comércio varejista, a área de referência cairá de 10 mil para 7,5 mil metros quadrados. Já o parâmetro de densidade populacional mencionado na legislação será reduzido de 1.000 para 600 habitantes por hectare.

Outra mudança determina que todos os empreendimentos que utilizem ou armazenem combustíveis sejam submetidos à análise, independentemente da classificação do entorno.

O texto inclui ainda novas categorias, como estabelecimentos com atendimento por drive-thru, concessionárias com grandes áreas destinadas a veículos, casas de eventos e templos religiosos de porte médio.

Na prática, a ampliação dos critérios permitirá que a Prefeitura avalie os possíveis efeitos de um número maior de construções e atividades antes de sua implantação, considerando as características de cada projeto e da região onde será instalado.

Critérios para contrapartidas

A legislação municipal já permite exigir medidas para reduzir ou compensar os impactos de um empreendimento. Segundo a justificativa apresentada pela Prefeitura, porém, as regras atuais não estabelecem critérios objetivos suficientes para definir o valor dessas obrigações.

O projeto estabelece como referência um valor mínimo equivalente a 2% do custo calculado com base no Custo Unitário Básico da Construção (CUB), indicador utilizado pelo setor para estimar os custos de obras. A proposta não prevê um limite máximo para as contrapartidas necessárias à mitigação ou compensação dos impactos.

O modelo estabelece que o empreendedor deverá assumir as intervenções tecnicamente necessárias para enfrentar os efeitos gerados pelo projeto. Quando a execução de obras não for suficiente ou adequada para cumprir a obrigação, poderá ser adotada uma alternativa financeira, conforme as regras previstas na legislação.

De acordo com a justificativa do Executivo, a intenção é tornar a definição das contrapartidas mais previsível, reduzir diferenças de interpretação e evitar que os custos decorrentes dos impactos de um empreendimento sejam transferidos integralmente ao poder público e à população.

Os recursos financeiros provenientes dessas obrigações terão destinação vinculada aos fundos municipais previstos na proposta, relacionados ao desenvolvimento urbano sustentável e à mobilidade urbana.

As contrapartidas poderão envolver intervenções na infraestrutura viária e em outros equipamentos urbanos, conforme os impactos identificados durante a análise. O objetivo é compatibilizar a implantação dos empreendimentos com a capacidade de atendimento da região.

Trânsito

A mobilidade urbana é um dos pontos centrais das mudanças. A proposta incorpora ao Estudo de Impacto de Vizinhança funções atualmente associadas à análise de empreendimentos considerados Polos Geradores de Tráfego (PGT).

Esse tipo de avaliação busca identificar construções e atividades capazes de atrair um grande volume de veículos e, consequentemente, aumentar a circulação nas vias próximas.

Em Mogi das Cruzes, a questão é relevante diante dos problemas de trânsito registrados em regiões como César de Souza, além das avenidas e dos acessos à área central. A implantação de novos empreendimentos pode ampliar a circulação de veículos e a demanda por transporte público, dependendo do porte e das características de cada projeto.

A proposta busca concentrar a análise dos impactos urbanísticos em um único instrumento, evitando procedimentos administrativos paralelos para avaliar questões semelhantes.

Para empreendimentos cujo impacto esteja predominantemente relacionado ao trânsito, o projeto prevê uma modalidade simplificada do estudo. Nesse formato, a avaliação poderá se concentrar nos efeitos sobre a mobilidade urbana, a geração de tráfego e a demanda por transporte público, além das medidas necessárias para reduzir ou compensar esses impactos.

Empreendimentos públicos

O projeto altera também as condições para a dispensa do Estudo de Impacto de Vizinhança. Pela justificativa apresentada pelo Executivo, os empreendimentos públicos terão dispensa automática, sem a necessidade de deliberação favorável do Conselho Municipal da Cidade (ConCidade), como ocorre atualmente nas hipóteses de dispensa previstas na legislação.

Segundo a administração municipal, o texto foi elaborado a partir de uma solicitação da Procuradoria-Geral do Município e busca adequar as regras locais à legislação federal e ao Plano Diretor de Mogi das Cruzes.

A justificativa do Executivo também destaca a necessidade de reforçar a análise da mobilidade urbana, aspecto incluído expressamente entre os itens a serem considerados no Estudo de Impacto de Vizinhança pela legislação federal em 2024.

Confira o projeto na íntegra: http://www2.cmmc.com.br/siteadmin/projetos/anexos/PL_117_26.pdf