Silvia Chimello

O avanço de condomínios residenciais, centros comerciais e outros empreendimentos em Mogi das Cruzes levou a Prefeitura a propor mudanças nas regras para a construção de grandes projetos na cidade. A intenção é ampliar a avaliação dos impactos dessas obras e estabelecer critérios mais claros para as contrapartidas exigidas das empresas, especialmente em áreas como mobilidade urbana e infraestrutura viária. O planejamento é necessário para evitar que a chegada de novos moradores e atividades sobrecarregue ruas, avenidas, serviços públicos e equipamentos comunitários.

Uma das ferramentas utilizadas pelo município para lidar com esse cenário é a exigência de contrapartidas das construtoras e incorporadoras. Por meio do Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança (EIV), a Prefeitura avalia os possíveis efeitos de determinados empreendimentos e pode estabelecer medidas para reduzir ou compensar os impactos gerados.

A legislação municipal que regulamenta esse instrumento, no entanto, vai passar por mudanças. A Prefeitura encaminhou à Câmara um projeto de lei que altera as regras e amplia as exigências de contrapartidas para aprovação dos novos empreendimentos no município.

A proposta busca incluir mais tipos de empreendimentos na análise, estabelecer critérios para as obrigações das empresas e reforçar a avaliação dos impactos sobre a mobilidade urbana.

O projeto estava previsto para ser votado na sessão da Câmara desta quarta-feira (21), mas teve a análise adiada para a próxima semana, a pedido do vereador Marcos Furlan (PP). Ele pretende discutir as mudanças propostas nas regras do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) com representantes da Associação de Engenheiros e Arquitetos de Mogi das Cruzes antes da votação.

A reunião com a entidade, que solicitou o encontro, está prevista para esta quinta-feira (22), às 16 horas, na Câmara Municipal.

Empreendimento serão submetidos à análise

Uma das principais mudanças previstas é a ampliação do número de construtoras obrigados a apresentar o Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança para conseguir aprovação por parte da Prefeitura.

A proposta apresentada no projeto encaminhado pelo Executivo mantém as categorias que já estão sujeitas à exigência e modifica os limites utilizados para determinar quando o estudo será necessário.

No caso dos condomínios residenciais com várias unidades, por exemplo, o limite previsto na legislação atual, de 300 moradias, cairá para 200. Com isso, empreendimentos menores também poderão passar a ser submetidos à avaliação.

Consta também a redução de 10 mil para 7,5 mil metros quadrados a área de referência para o comércio varejista e diminui de 1.000 para 600 habitantes por hectare o parâmetro de densidade populacional mencionado na legislação.

Outra mudança prevê que todos os empreendimentos que utilizem ou armazenem combustíveis sejam submetidos à análise, independentemente da classificação do entorno.

O projeto, que é bem técnico, inclui ainda novas categorias, como estabelecimentos com serviço de atendimento por drive-thru, concessionárias com grandes áreas destinadas a veículos, casas de eventos e templos religiosos de porte médio.

Na prática, a ampliação pretende permitir que a Prefeitura avalie os efeitos de um número maior de construções e atividades antes de sua implantação, considerando as características de cada projeto e da região onde será instalado.

Critérios mais definidos

Outro eixo da proposta é a regulamentação das contrapartidas urbanísticas. Atualmente, a legislação municipal permite exigir medidas para reduzir ou compensar os impactos de um empreendimento, mas, segundo a justificativa apresentada pela Prefeitura à Câmara, não estabelece critérios objetivos suficientes para definir o valor dessas obrigações.

O projeto prevê uma regra de referência de pelo menos 2% do valor calculado com base no Custo Unitário Básico da Construção (CUB), indicador utilizado pelo setor para estimar custos de obras. A proposta também não estabelece um teto máximo para as obrigações necessárias à mitigação ou compensação dos impactos.

O modelo prevê que o empreendedor arque com as intervenções tecnicamente necessárias para enfrentar os efeitos gerados pelo projeto. Quando a execução de obras não for suficiente ou adequada para cumprir a obrigação, a proposta prevê uma alternativa financeira, conforme as regras estabelecidas no texto legal.

A intenção, segundo a justificativa do Executivo, é tornar a cobrança mais previsível e reduzir diferenças na definição das contrapartidas, além de evitar que os custos das consequências de um empreendimento sejam transferidos integralmente ao poder público e à população.

Os recursos financeiros decorrentes dessas obrigações deverão ter destinação vinculada aos fundos municipais previstos na proposta, relacionados ao desenvolvimento urbano sustentável e à mobilidade urbana.

As contrapartidas podem envolver intervenções relacionadas à infraestrutura viária e a outros equipamentos urbanos, de acordo com os impactos identificados na análise. O objetivo é compatibilizar a implantação dos empreendimentos com a capacidade de atendimento da região.

Trânsito terá atenção específica

A mobilidade urbana é um dos pontos centrais da mudança. A Prefeitura pretende incorporar ao Estudo de Impacto de Vizinhança funções que hoje são associadas à análise de empreendimentos considerados polos geradores de tráfego.

Esse tipo de avaliação busca identificar construções e atividades capazes de atrair um grande volume de veículos e, consequentemente, aumentar a circulação nas vias próximas.

Em Mogi, a questão é especialmente relevante diante dos problemas de trânsito observados em regiões como César de Souza, nas avenidas e nos acessos à área central. A chegada de novos empreendimentos pode ampliar a circulação de veículos e a demanda por transporte público, dependendo do porte e das características de cada projeto.

A proposta busca concentrar a análise dos impactos urbanísticos em um único instrumento, evitando a manutenção de procedimentos administrativos paralelos para avaliar questões semelhantes.

Para empreendimentos cujo impacto seja predominantemente relacionado ao trânsito, o projeto prevê também uma modalidade simplificada do estudo. Nesse formato, a avaliação poderá se concentrar nos efeitos sobre a mobilidade urbana, a geração de tráfego e a demanda por transporte público, além das medidas necessárias para reduzir ou compensar esses impactos.

Empreendimentos públicos

O projeto de lei altera as condições para a dispensa do Estudo de Impacto de Vizinhança. Pela justificativa apresentada pelo Executivo, empreendimentos públicos terão dispensa automática, sem a necessidade de deliberação favorável do Conselho Municipal da Cidade (ConCidade), como ocorre atualmente nas hipóteses de dispensa previstas na legislação.

O texto foi elaborado a partir de uma solicitação da Procuradoria-Geral do Município e, segundo a Prefeitura, pretende adequar as regras municipais à legislação federal e ao Plano Diretor de Mogi das Cruzes.

A justificativa também cita a necessidade de reforçar a análise da mobilidade urbana, tema incluído expressamente entre os aspectos obrigatórios do Estudo de Impacto de Vizinhança pela legislação federal em 2024.

Se aprovado pelos vereadores e sancionado, o projeto alterará a Lei Municipal nº 7.771, de 4 de abril de 2022. Até a conclusão da tramitação, continuam valendo as regras atualmente em vigor.

O projeto em tramitação no Legislativo está disponível  no site da Câmara http://www2.cmmc.com.br/siteadmin/projetos/anexos/PL_117_26.pdf