Por Álvaro Nicodemus
Mogi das Cruzes viveu um processo desordenado de expansão imobiliária, entre 2023 e 2024. Em apertada síntese, fazendo uma análise sobre esse crescimento vertical e horizontal, vejo que grandes empreendimentos imobiliários foram autorizados sem as devidas contrapartidas urbanísticas.
A Lei Municipal nº 7.771/2022, que dispõe sobre estudo prévio de impacto de vizinhança, sancionada e regulamentada pelo então prefeito Caio Cunha, parece-me que não foi seguida por sua gestão. Tal norma traz dispositivos sobre a densidade populacional, por exemplo, estabelece que:
Empreendimentos que resultem em densidade superior a 1.000 habitantes por hectare deverão obrigatoriamente apresentar Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
Além disso, os empreendimentos de maior impacto devem prever contrapartidas, arcando integralmente com as despesas decorrentes das obras e serviços necessários à minimização dos impactos decorrentes da implantação do empreendimento, como exemplo:
* Construção de equipamentos públicos (escolas, creches, UBS);
* Abertura e pavimentação de vias;
* Calçadas adequadas;
* Reservas para áreas verdes e institucionais;
* Ações para mitigar impactos sobre o trânsito, drenagem, mobilidade e segurança.
Acredito que, diversos empreendimentos foram licenciados ou iniciados sem as exigências formais e completas do EIV, mesmo quando sua implantação gera densidade populacional altíssima — acima de 1.000 habitantes por hectare na vizinhança imediata. Sem falar, na ausência das audiências públicas obrigatórias.
A expansão imobiliária não pode ser feita a qualquer custo — sob pena de transformar bairros consolidados em zonas de conflito, com colapso de serviços, insegurança, sobrecarregando o trânsito, os sistemas de saúde e educação, e intensificando problemas como alagamentos e degradação ambiental.
Neste período (2023/2024) faltou planejamento para conciliar o desenvolvimento urbano com a preservação da qualidade de vida e da infraestrutura, ou seja, grandes empreendimentos foram aprovados sem as exigências de compensações necessárias — como criação de áreas verdes, melhorias viárias, infraestrutura de saneamento e investimentos em serviços públicos. Se houve contrapartidas foi muito aquém do necessário.
Não tenho dúvidas que a gestão da prefeita Mara Bertaiolli, vai ter muito trabalho pela frente para reverter esse quadro. E, nos futuros empreendimentos, deve aplicar a legislação urbanística, exigindo as devidas compensações, assim garantindo que o crescimento urbano seja orientado pelo interesse coletivo, e não apenas pelo lucro imediato das grandes construtoras.
(Álvaro Nicodemus, especialista em Direito Administrativo e Direito do Consumidor).
